Todo lo que querías saber de las residencias de marca

Los viajeros afluentes están ávidos de vivir experiencias auténticas. De probar opciones de alojamiento exclusivas y personalizadas. Existe una variante que cumple con estos deseos y, además, representa una excelente inversión inmobiliaria: se trata de las residencias de marca.

Las branded residences, como se les conoce en inglés, son propiedades en venta y renta, operadas en su mayoría por cadenas hoteleras. Un gran porcentaje está enclavado en las instalaciones de los hoteles o resorts correspondientes. Ofrece acceso a las amenidades e instalaciones de los complejos, a todos sus servicios, además de que cuenta con el aval del grupo o cadena que patrocina. En este sentido, dichas residencias resultan una alternativa exitosa para invertir en bienes raíces y, por supuesto, para viajar.

Interior de propiedad en Crown Residences One Barangaroo en Sidney, Australia

Vistas como un modelo de inversión inmobiliaria en ascenso, estas propiedades son más populares que nunca entre los compradores internacionales. Quien decida invertir en una se beneficia de la calidad de la construcción del recinto, la gestión profesional en todos los sentidos, el acceso a instalaciones de primera, las locaciones protagónicas dentro de los destinos y la plusvalía, que va en aumento gracias al respaldo de las cadenas hoteleras que brindan el peso de su firma.

Los valores de reventa también son más altos y no se devalúan, al contrario. Los mayores ingresos por alquiler —en caso de que no se decidiera habitarlas de tiempo completo y se desee rentarlas— también son notables. Por si fuera poco, las dimensiones de las residencias operadas por hoteles son más grandes que las de inmobiliarias comunes, especialmente en Europa y Asia.

Alberca exclusiva para residencias en Shangri-La Hotel, Qaryat al Beri, Abu Dhabi

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Breve historia de las residencias de marca

El concepto de residencias de marca inició en la década de los 20 con el Sherry-Netherland Hotel, en la Quinta Avenida de Nueva York, que operaba con su propia cooperativa de apartamentos. En 1929 vino la apertura del hotel The Carlyle y sus residencias privadas, en Avenida Madison. Con todo, este modelo no se convirtió en un producto exitoso dentro de la industria hotelera sino hasta mediados de los 80, cuando Four Seasons vendió con éxito los condominios adyacentes a su hotel en la ciudad de Boston.

Poco después, Aman lanzó Amanpuri, en Phuket, Tailandia, con 30 villas “brandeadas”

Al ver su potencial, Four Seasons aprovechó la oportunidad y pronto estableció una presencia global, ya en 1992. Ritz-Carlton le siguió al enfocarse, inicialmente, en América del Norte. Con el tiempo, Kempinski, St. Regis, Hyatt Regency, Six Senses, Banyan Tree, W Hotels, Shangri-La, Taj, Viceroy y Mandarin Oriental se fueron sumando al modelo.

Actualmente…

Dos cadenas hoteleras se disputan el dominio del mercado residencial de marca desde el punto de vista cuantitativo. Tras su fusión con Starwood, Marriott Internacional se ha convertido en la operadora inmobiliaria más grande del mundo, al representar 56% de las residencias de alta gama a nivel internacional. «Marriott cuenta con casi 90 proyectos residenciales y 60 nuevas propiedades en tramites», explicó Daniel von Barloewen, director senior regional de Desarrollo de Uso Mixto para Europa en Marriott International.

Cuarto de baño en residencia The Solaz, A Luxury Collection Resort, en Los Cabos.

De aquí a 2022, la cadena planea abrir 19 residencias en nueve países, y ampliar su cartera residencial en más de 70% con marcas como Ritz-Carlton, St. Regis, EDITION y W Hotels. En México, el nuevo The Solaz, A Luxury Collection Resort, en Los Cabos, incluye 21 residencias. Y para 2021 se espera el St. Regis Los Cabos at Quivira. El hotel, con 120 cuartos y 60 residencias, incluirá campo de golf, reservas naturales, playas privadas, spa y todas las amenidades que una propiedad de este calibre debe tener.

Render de St Regis Los Cabos at Quivira, un proyecto del despacho Sordo Madaleno

Por su parte, desde su adquisición en 2016 de Fairmont, Raffles y Swissôtel, así como su asociación estratégica y la participación en el capital de Banyan Tree, Accor Hotels ha desarrollado significativamente su cartera residencial. Hoy la cadena francesa ofrece más de 20 propiedades en operación y más de 30 proyectos a futuro. En total, sumarán más de 7,000 unidades, entre ellas las de Fairmont Heritage Place Costa Canuva, en México, que abrirá este año.

Residencia en Fairmont Mayakoba, Riviera Maya

El reporte Branded Residences: An Overview. Second Edition, 2018, realizado por Graham Associates, muestra que en 2017 existían más de 400 hoteles en todo el mundo con 55,000 unidades residenciales de marca.

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Vuelta al mundo en una residencia

Los inmuebles de marca se encuentran tanto en zonas urbanas como en destinos de playa. En ciudades tienden a ser apartamentos y penthouses ubicados en los pisos superiores de los hoteles o en edificios adyacentes a la propiedad. En resorts de playa o campo se trata de casas ubicadas dentro del complejo a modo de villas privadas.

Urbanas

Actualmente 65% de las residencias de hoteles se ubican en las principales ciudades, según datos de la empresa de real estate Savills, mientras que 35% está en destinos de playa o resorts. Numerosos expertos creen que esta tendencia urbana continuará dominando. Por ejemplo, se espera que para Ritz-Carlton represente dos tercios de su inventario en el futuro.

Terraza y alberca de Raffles Boston Back Bay Hotel & Residences 

Por su parte, Accor Hotels tiene en puerta varios complejos residenciales en ciudades norteamericanas, con el Raffles Boston Back Bay Hotel & Residences como uno de sus proyectos prioritarios. Con miras a abrirse en 2021, el edificio de 33 pisos ofrecerá 147 cuartos de hotel y 146 residencias.

Para ese año se espera asimismo la apertura del Mandarin Oriental Moscow, primer complejo de este tipo en dicha urbe, con 137 unidades a la venta.

Sudeste asiático

En relación con los destinos, cada vez más grupos hoteleros se aventuran a abrir residencias en locaciones exóticas. Soneva, Belmond, Shangri-La y Hilton Group, entre otros, han puesto la mira en el sudeste asiático —Tailandia, Maldivas, Sri Lanka, Indonesia, India, Vietnam—. Cabe destacar THE MURAKA, nueva residencia marina única en su tipo y totalmente privada, se ubica en Conrad Maldives Rangali Island.

Vistas interior y área de la residencia acuática The Muraka. Fotos: Justin Nicholas

Caribe y Pacífico

Los destinos del Caribe y del Pacífico también presencian un aumento en la oferta de residencias hoteleras. One & Only Resorts ofrece casas privadas en Mandarina, desarrollo de un billón de dólares cerca de Puerto Vallarta, México. Es la primera vez que este operador estampa su marca en una residencia.

La fase inicial del proyecto, diseñado por el arquitecto Rick Joy, incluye 55 residencias con un precio de entre 4 y 12 millones de dólares, y un hotel One & Only con 108 habitaciones. El desarrollo eventualmente incluirá un segundo hotel y otro grupo de casas operadas por Rosewood Hotels & Resorts Inc., así como un campo de polo frente a la playa y un centro ecuestre.

Hyatt International planea abrir Andaz At Turks And Caicos en Grace Bay, resort con 59 suites y 74 residencias con precios que van de 475,000 dólares por un estudio a 8.5 millones de dólares por un penthouse de cuatro habitaciones. La empresa promete llevar la experiencia a otro nivel en la mejor playa del mundo.

Países árabes

También muestran signos de crecimiento continuo en este tipo de proyectos, con la apertura de residencias en Abu Dabi, Dubái, Omán, Catar, Marruecos y Arabia Saudita por parte de cadenas como Shangri-La, Park Hyatt y Hyatt Regency. The Abu Dhabi EDITION, recién abierto en noviembre de 2018, incorpora 198 cuartos y suites, así como 57 residencias exclusivas. El complejo incluye dos restaurantes de Tom Aikens, chef con dos estrellas Michelin.

Otro proyecto espectacular es Rosemont Hotel & Residences, en Barsha Heights, Dubái.

Es el primer hotel con una selva interior, una playa artificial y tecnología inteligente de última generación. Con 450 cuartos de hotel y 280 residencias operadas por Hilton Curio Collection, promete ser un destino en sí mismo dentro de la región.

Asia

El boom de las residencias de marca también se vive en China, Singapur y Japón. Park Hyatt Niseko Hanazono Residences es un ejemplo perfecto de la fusión entre hospitalidad, exclusividad y privilegios, con una oferta de restaurantes maravillosos que utilizan los mejores ingredientes locales de Hokkaido y una flota de automóviles Bentley, Mercedes-Benz y BMW a disposición de los residentes.

Desde luego, estos complejos habitacionales valen su peso en oro. Las tasas de compra más altas se observan en Bangkok, donde los compradores están dispuestos a pagar más de un 60% adicional por un desarrollo de marca en comparación con uno sin marca. En Dubái, la prima es del 38%, y en Miami, del 32%. Las primas más bajas se ven en mercados de lujo establecidos. Los compradores en Londres pueden esperar pagar una tasa de sólo 8%, y, en Nueva York, en algunos casos, hay un descuento de marca del 15%.

El sector residencial operado por hoteles y marcas —moda, automóviles y más— está creciendo exponencialmente. Si consideras ser propietario de una branded residence es importante analizar el grupo que la opera. Otro punto de partida obvio y fundamental es la ubicación. Con los bienes inmuebles, el valor no puede supeditarse únicamente al nombre del hotel o del diseñador; a largo plazo, la ubicación será el factor más importante.

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Fuentes: Branded Residences: An Overview. Second Edition, 2018. Graham Associates. Branded Residences Report 2019. Knight Frank.

Fotos: Cortesía de las cadenas hoteleras.